電影《幕後大亨》影評：我想買個辦公樓——中的金融
幕後大亨影評The Banker是部層次豐富的電影。反映美國那個特殊的歷史時期中種族歧視和偏見的電影非常多，很多人對片中揭露出的社會不公、電影故事的剪輯編排、角色的演繹和塑造都做了深入的探討；本片較為獨特的是，所講述的故事發生在金融領域，片中涉及到的金融學，也很有意思。
本片的大交易一共有兩樁，第一樁是收購Bankers Building，第二樁是收購獵鷹家鄉的兩家銀行。本文只解析第一樁交易，因為裡面涉及了很多數字和計算，相信通過本文淺析，能帶來一些不一樣的理解。
Bankers Building有14層樓，商業面積119,000平方英尺，是當時LA市區最高的辦公樓，被譽為是該地區建築群皇冠上的寶鑽。
通過之前的劇情我們知道裡面駐紮的都是包括銀行在內的金融機構，一直不待見獵鷹的銀行Mid City Bank就在大堂1樓。
獵鷹因為之前合夥人突然亡故，被前合夥人的妻子和客戶經理Reed搞得很慘，激起了翻身做主人的念頭，找了神盾局局長和小藍獸組成了漫威買樓小分隊（就喜歡串戲，Nicholas Hoult演過X-men的Beast），開始了大手筆的買買買。
可惜小藍獸不如在X-men裡，雖然也很聰明，但是在這個世界裡九年義務教育沒畢業，獵鷹只好手把手從基本的數學教起。我們也跟著獵鷹老師一起學學怎麼給大樓估值。
首先要簡單介紹一個非常重要、而且是估值核心要素的概念——資本化率，Capitalization Rate，簡稱Cap Rate，你可以簡單理解為收益率。獵鷹老師先提了另一個概念叫乘數Multiple，是個過時的老概念，用以計算幾年收回成本，比方花300,000投資買樓，每年淨收入30,000，那乘數就是10，10年收回投資。
資本化率其實就是乘數的倒數，30,000/300,000=10%。不僅買樓，各種利率在各類金融資產的估值裡都舉足輕重。關於資本化率，本文後面還會有一些分析。
那麼有了資本化率，我們怎麼對一個樓盤進行估值呢？電影裡雖然沒再講解，畢竟不是CFA教學片，但是通過獵鷹老師臨時加戲給培訓了1個月的小藍獸出的模考題裡我們基本可以推斷出需要哪些要素、進行怎樣的計算，可以對一個樓進行估值。
這個計算過程如下，我們暫稱其為基本估值模型，其中，綠色為應用題的給定條件，白色為中間計算步驟，藍色為計算結果。要注意，年總收入不能直接用於計算價值，必須用空置率進行調整，再扣除運營成本、獲得淨收入之後，才能最終通過資本化率得出資產價值。顯然，通過我們的模型計算所得與片中的結果是一致的，小藍獸也畢業上路了。
接下來就是實打實地跟老房東雷諾進行談判了。不過在此需先說明兩點，因為談判過程中有很多你來我往，我們僅對片中出現了最終結果、或者對劇情有重要影響的估值進行建模；此外，我在計算過程中發現有些數字與電影中的數值有零頭上的出入，具體原因不明，但是大數是一致的，出於不影響劇情理解的考慮，就不要在意這些細節了吧。
進入正題，首先是老房東開場先虛晃一槍，說了一堆有利於自己的數字，開了一個高價。
相應的計算過程如下。這裡需要說明3點：1、由於二者的談判是基於每平方英尺單價的，為了之後計算的展示方便，所以加了兩行初始條件——單價和面積，面積是基於上圖中年總收入/單價倒推得出的（註：此處面積是實際計算面積，可能還有月份，僅為了計算簡便做簡單統歸，與之前獵鷹做簡介時說的商業面積沒有直接關係）；2、因為後面雙方談判中，空置率直接在單價層面調整掉了，意味著不需要對總收入再進行調整，所以「空置率」和「年總收入（調整後）」兩行直接刪除，下同。3、這裡就出現了零頭上的出入，影片中估值多出了80，導致最終收購價也多出了100，原因不明，如有高人可留言討論，下同。
我們小藍獸必定不能要啊，哪兒能你說多少是多少，買樓跟買衣服一樣一樣的，總要來個討價還價的，於是雙方開始了扯皮：
藍：別胡扯，我知道你才15美分一平（方英尺）。就算是平均18美分，（總收入）也就245,592，但這不重要，除非你把租賃協議都給我看，否則我就得按15美分算。 雷：15太低了。 藍：15很好了好麼！尤其如果你還要算上空置率的話，至少有9%！ 雷：沒那麼多。 藍：我數出來可有12%哦（註：是獵鷹花了一天在傍晚根據亮燈數量數出來的，這DD水平簡直跟渾水做空瑞幸一樣）。按那麼高的空置率算，你每平也就13.5美分好麼。 雷：我們總能找到租戶來填坑的。 藍：我們就算16美分一平吧，妹坑你吧？按10%的資本化率算，價值1,383,000塊錢。但是10%的資本化率當然太低了，我跟我合夥人做的交易都是12%的，那就是1,152,533塊錢。
這裡小藍獸在討價還價過程中其實報了兩次估值，計算過程分別如下：
其中，按10% Cap Rate算出的數字比影片裡又多了40，暫且認為是忽略零頭的結果吧。可以看到，通過小藍獸的一頓生猛操作，硬生生把估值攔腰砍掉了一半還多，究其原因，一是砍了單價，一是把Cap Rate拎高了，足見利率這東西多麼重要，有四兩撥千斤的效果。提高Cap Rate，意味著投資人要求更高的收益水平，畢竟買其他樓都能賺到12%；反過來，在收益和其他條件確定的情況下，要求提高收益率，必定要壓低初期投資額才能達到。所以直觀地看，高Cap Rate對漫威買樓小分隊有利，而反之則對老雷有利。
言歸正傳，這下老雷不淡定了，也開始見招拆招：你看看，市中心風險是很低的，12%不需要的，我要10%的。影片敘事這時候轉回了談判前小分隊的預演。
鷹：老雷他肯定要咬住10%的Cap Rate，我們絕壁不能答應啊，他還要25%的溢價呢（註：收購有一定溢價是正常的，以補償賣家的其他額外支出包括法律稅務等方面費用、促使賣家交易，但25%真的好高啊）。但是你也要讓談判繼續下去，所以我要你記住10.5% Cap Rate下的估值，但是25%的收購溢價也還是超級高的。
這時候小藍獸腦子不夠用了，獵鷹直接幫他腦算了，計算如下。電影裡的數字應該是抹去了估值的零頭，按照1,317,000那麼收購價便是1,646,250了。
既然價格還是高，獵鷹設計最後讓小藍獸給老雷來個選擇題玩玩（Neo：又來？）。
藍：你要是一定要把這樓放在10%的Cap Rate下估值，現在市場那麼好，我們大可以在別的地方賺到12%，那麼我們肯定不能讓你直接拿了25%的溢價高高興興回家。這樣吧，我給你兩條路走，11%的Cap Rate給你25%的溢價進賬，或者10.5%的Cap Rate但是你拿不到25%了，只能給你18%的溢價，你自個兒挑吧。誒！不能讓你伙計幫你算了，否則沒意思了，知道你自己一時半會兒算不了，你直接選，玩兒的就是心跳！（其實老子我也沒法算，我作弊事先都算好背下來了嘿嘿）。
因為這裡小藍獸玩兒了把陰的，沒把數字直接報出來，我用模型計算了兩個選項的最終收購價如下：
通過計算，顯然選擇前者價格更高，對老雷更有利，但是可惜老雷自己算不了，賭錯了，選了後者。
藍：你少拿了17,000喲。
老雷還是很佩服的，雖然不知道小藍獸其實作弊了，所以問了一句自己選的估值多少，答1,554,060。再說明一下，如果內在估值按獵鷹的計算抹去零頭、即按1,317,000計算，則收購價數字是一致的。
最後再搭上個大桌子，完美！
至此，這一樁交易就算基本結束了。電影對這一交易環節表現得很精彩，既有生意場上的交鋒，針尖對麥芒，也有暗地裡的小心思小伎倆，讓人拍案叫絕。我們可以看到，在各種交易的成功背後，需要付出努力去獲取充分的信息，比如精確的租金、空置率這些基本要素，也需要臨場時具有針對性的過招，比如雙方就死抓Cap Rate這一對估值影響的關鍵。最後也希望我的這篇淺析，能為觀影者帶去更多的理解和回味。