強行進入產權有爭議的房屋如何定性?

強行進入產權有爭議的房屋如何定性?

江蘇省淮安市淮陰區人民檢察院朱小華陸彩霞

案情:2001年，紫荊苑小區開發商海通房地產公司(以下簡稱「海通公司」)與吳明義口頭達成協議，吳明義入住紫荊苑小區4號樓301室，當海通公司在紫荊苑小區南側開發的別墅建成後，以成本價賣一套給吳明義，如別墅未能開發建成，則將其居住的住房以成本價(800元/平方米)出售給他。

2002年，海通公司總經理離職，吳明義多次與新任總經理楊維林協商想將其居住的房屋以2001年的成本價買下，均遭到拒絕。2005年1月5日，海通公司在吳明義不知情的情況下，將吳明義居住的房屋出售給馬芳芳，並辦理了產權登記。當馬芳芳拿著《房屋所有權證書》向楊維林索要住房時，吳明義不同意騰房。

2005年12月12日上午，楊維林授意周杰、楊濤等人，由馬芳芳帶著房產證，在吳明義拒不開門的情況下，踹門進入吳明義住處將室內傢俱、電視機、電腦等搬出，導致吳明義書寫的15幅書法作品不同程度損壞，電腦記憶體條、CPU等物品損毀。經鑑定:吳明義家被損毀財物總價值人民幣45350元。該案處理過程中，對於楊維林等人侵害吳明義財產構成民事侵權的事實不存在爭議，但對侵害人是否構成犯罪有不同意見。

分歧意見:第—種意見認為，房屋居住權和佔有權是兩個概念，吳明義居住該房屋得到開發商的同意，馬芳芳、楊濤、周杰、楊維林四人明知房屋產權存在爭議，用暴力手段非法侵入他人住宅，其行為均構成非法侵入住宅罪，且四人之間為共同犯罪。

第二種意見認為，馬芳芳、楊濤、周杰、楊維林等四名犯罪嫌疑人不僅侵犯了吳明義的合法居住權，而且毀壞其財物，數額巨大，構成非法侵入住宅罪、故意毀壞財物罪，應當數罪併罰。

第三種意見認為，馬芳芳系該爭議房屋的合法產權所有人，該三名犯罪嫌疑人均系其叫來幫助排除妨礙的，其行為屬於行使私力自救的一種表現，所以四名犯罪嫌疑人均無罪。

評析:筆者同意第三種意見。理由如下:

首先，必須明確刑法第二百四十五條所規定的非法侵入住宅罪的立法宗旨在於保護公民的合法居住權，打擊其他人員的「非法」侵入行為。很顯然，「非法」侵入「他人」住宅中的「他人」系擁有合法居住權利的人。固然，這種居住既包括租用、借用他人的房屋，也包括房屋所有人及其家人居住的自有房屋，簡言之，其居住系合法居住。

其次，只有擅自進人其已租用、借用給他人使用的房屋並妨害他人的合法居住權時才構成非法侵入住宅罪。就本案來看，所謂的被害人吳明義在就房屋所有權問題與馬芳芳發生爭議前，雖與開發商有口頭協議並已入住該室，從民法上講，有一定的合法性，但無對抗效力。根據我國民事法律規定及物權法原理，房屋等不動產採用登記公示原則，未經登記不具有公示對抗效力，房屋所有權不發生轉移。吳明義未取得房屋產權證，甚至連房屋買賣合同都沒有簽訂，不符合合同法和房地產管理法的規定，因而不是嚴格意義上的房屋買受人。馬芳芳在取得該房屋的所有權後，

吳明義的居住就變得不合法了，反之，其強行居住就是對馬芳芳房屋所有權的侵害。根據我國行政法律法規及行政法法理來看，任何行政行為一經作出，即具有執行力、確定力，在未被有權機關撤銷或變更前，都推定為合法有效，相關人員和組織都應當遵守、服從。馬芳芳的產權證系當地房產管理局依法頒發，是行政機關做出的具體行政行為，因而具有執行力、確定力，任何人都應該遵守並服從，包括馬芳芳、吳明義。

該案實質上是民事法律上的一房二賣情形，即開發商將房屋先後賣給吳明義和馬芳芳，馬芳芳依法取得了房屋所有權，但吳明義未能取得房屋所有權。吳明義與馬芳芳之間的糾紛屬於民事紛爭，但吳明義與馬芳芳之間無任何民事關係，吳明義僅與開發商具有民事關係，吳明義對於房屋買賣糾紛應與開發商協調。馬芳芳帶人強行進人自己所有的房屋逼迫吳明義騰房並搬出其傢俱等物品，屬於民法上的私力自救行為，而吳明義強行居住他人所有的房屋並拒不遷出，是對馬芳芳房屋所有權的侵犯，是違法的。如果認定馬芳芳等人的行為構成非法侵入住宅罪，顯然屬於司法機關動用公權力介人私人紛爭，是不妥當的。至於馬芳芳、楊濤、周杰、楊維林等人的行為是否構成故意毀壞財物罪，則應當看其主觀故意，因為該四人並無毀壞他人財物的故意，財物損壞是因被搬出後的自然損壞，屬民事賠償關係，不宜納人刑法調整。

綜上所述，馬芳芳等人的行為不構成非法侵入住宅罪，也不構成故意毀壞財物罪，而是民法上的私力救濟行為。

(來源:《檢察日報》2008年9月21日 第03版)