恆大無法「躺平」｜地產科技戰 ①

2021-06-11 14:01:06

從鋼筋混凝土到科技數字化，傳統住宅及配套設施服務正在進行著一場從「功能機」到「智慧機」的躍遷，科技地產屢被重倉、物業公司集體上市、開發商向運營商的轉變……，讓新一代住宅、社群被插上了一根連線網路世界的網線，成就「新基建」。

在這一過程中，各家地產廠商經歷了怎樣的浴火和重生？如何加持科技完成轉型？

為此，雷鋒網推出《地產科技戰》系列文章，以產業深度視角，追溯中國頭部地產廠商科技轉型的這十年，揭開新一輪「土地改革」的神祕面紗。

本文是雷鋒網《地產科技戰》系列文章第一篇。

作者 | 肖漫

編輯 | 王金旺

出品 | 雷鋒網產業組

今天的新恆大已經不是過往的恆大。

當許家印在今年 4 月的業績會上說出這句話時，大眾似乎並無太多意外，彷彿恆大走出的是能被預見的一步棋。

然而，新恆大的出現並非憑空造出，而是恆大在長達十幾年的產業佈局中進化而來。

創立於地產黃金時期，在經歷了十年深耕、十年擴張之後，早在 2016 年，恆大就已經問鼎地產行業。不過，拿下行業第一的寶座後的恆大，還無法躺平享受這一切。

隨著國家調控政策的推出，以及房地產行業進入增長瓶頸期，恆大在迅速擴張的同時也在同步謀變，「新恆大」應運而生。

新恆大畫了個「圓」

自 1996 年成立到現在，恆大可以說將其「不安分」的基因體現得淋漓盡致。

尤其是在經歷了十年黃金髮展期後，地產行業迎來嚴峻的調控時期。從土地供給到金融政策，國家不斷強化對地產行業的調控；這對房企造成了巨大的壓力和挑戰，但也倒逼了房企修煉內功，積極求變。

在這個背景下，恆大在求變一事上可以說是頗為積極。

其中尤為令人矚目的是，恆大在 2017 年踩下戰略剎車，從「三高一低」戰略轉變為「三低一高」，並在政策逐漸收緊的 2020 年提出「高增長、控規模、降負債」戰略。

隨後，在經過一系列的戰略調整後，恆大終於又在 2021 年宣佈完成了「多元產業+數字科技」的戰略佈局，即「新恆大」的到來。

在業績釋出會上，「新恆大」的產業版圖也被一併攤開：覆蓋衣食住行、文旅康養等領域，通過恆大地產、恆大物業、恆大汽車、恆騰網路、房車寶、恆大童世界、健康產業、恆大冰泉 8 大產業平臺聯動，構建科技數字閉環。

許家印稱：

恆大選擇這些行業不是憑空拍腦袋的，而是通過多年的努力佈局與行業調研。

在恆大集團董事局副主席夏海鈞看來，房地產行業目前已經進入了行業增長瓶頸期、房企格局固化期、實體屬性迴歸期，在這樣的背景下，恆大要成為「生存」下來的「適者」，就要率先改變自己、適應這種環境的變化。

事實上，「新恆大」這盤棋落成之前，恆大已整整佈局了 12 年，歷經了四個「三年計劃」。

早在 2017 年，許家印就曾宣佈恆大集團完成了多元化發展的產業佈局，當時，恆大的多元業務僅有地產、金融、健康、文化旅遊四方面。

恆大多元化的發展，經過八年的探索、調研和投入實踐，已經形成以民生地產為基礎，金融、健康為兩翼，文化旅遊為龍頭的發展格局。

許家印在內部會議上表示。

然而，對比前後的轉型不難發現，恆大一直在圍繞地產向外尋求新的增長點，其多元化內容也在隨著時代潮流方向演進中進一步變得更為豐富，最終形成了八大產業佈局。

「恆大的多元化特點一個是圍繞房地產主業做了一系列的‘同心多圓’，一個是圍繞大資料，做了一個數據閉環。」夏海鈞在業績釋出會上表示。

如果說，多元產業為「新恆大」畫了個圓，那麼恆大的數字科技則是「圓的半徑」，某種程度上來說，這個圓的半徑將橫跨恆大「產業多圓」，統合多元化產業的資料，從而幫助恆大進行不同產業的相互聯動和促進，實現「構建科技數字閉環」的目標。

而面向科技轉型，恆大的野心並不小——「恆大的未來目標是由一家中國頭部房地產企業轉型成為世界一流的科技企業。」夏海鈞在 2020 年業績釋出會上表示。

數字科技作「半徑」

恆大的目標顯然很高遠，但對於目標的實現路徑，恆大並非毫無思考。

能夠實現這一目標的基礎在於，貫穿我們八大產業佈局的背後是大資料，通過資料的閉環為使用者提供了全方位的服務，全方位的服務又會為我們提供更大的使用者群體，由此實現更大的資料閉環。
通過這樣一個迴圈往復的科技網路，恆大未來才可以實現由房地產業向科技企業轉化。

這是夏海鈞的想法，也是恆大產業發展的一個大致方向。

對於恆大而言，從房地產企業向科技企業的進化過程中，科技需要像「基因」一樣滲透進八大產業之中，而不僅僅只是作為提升效能的工具——因此，恆大的科技佈局也早已開始。

恆大在高科技發力甚猛之時，是在 2018 年，也是從這一年開始，「高科技」成為恆大業績釋出會的高頻詞。

2018 年 4 月 9 日，恆大與中國科學院簽署全面合作協議時，許家印宣佈恆大集團正式進軍高科技產業。

當時，許家印表示，恆大計劃在未來 10 年投入 1000 億元與中科院共同打造三大科研基地，重點佈局生命科學、航空航天、積體電路、量子科技、新能源、人工智慧、機器人、現代科技農業等領域。

仔細觀察不難發現，恆大與中科院合作佈局的大部分領域能夠為恆大幾大產業形成賦能效應，只不過，在宣佈合作之後，恆大與中科院便再無公開過合作動態。

在恆大宣佈進軍高科技產業的四個月後，恆大成立了「恆大高科技集團」子公司。不過，雷鋒網翻閱「恆大高科技集團」過往發展經歷，其多與戰略投資相關，並且主要集中於智慧家居領域。

僅在近三年（2019 年至今）的時間裡，恆大高科技集團就多次出手，投資了包括歐瑞博、綠米、杭州控客等智慧家居廠商，具體如下：

2019 年 11 月，恆大高科技集團曾戰略投資歐瑞博，歐瑞博 CEO 王雄輝隨後也表示，在獲得恆大 Pre-IPO 輪戰略投資後，歐瑞博已經在籌備 A 股上市計劃；
2020 年 11 月，恆大高科技集團與另一家智慧家居廠商綠米聯創成立合資子公司——深圳聯恆智控科技有限公司，對此，官方曾表示，合資公司將整合雙方旗下相關業務與現有資源，旨在打造物聯網時代 B2B 平臺級領軍企業；
2021 年 2 月，恆大高科技集團宣佈戰略投資杭州控客，後者為全屋智慧家居產品和系統提供商，投資旨在整合控客智慧產品及恆大產業鏈優勢，深度佈局全屋智慧領域。

另外，企查查資料顯示，恆大高科技集團 100% 控股的 12 家子公司中，與智慧家居、智慧社群等相關公司就佔了 5 家。

值得一提的是，在 2021 年 1 月 23 日釋出「超級空間 1.0」全屋智慧家居產品的星絡家居正是恆大高科技集團旗下的子公司。

據瞭解，星絡家居在釋出會上推出了家居電腦、小星 AI 智慧管家等產品，同時，星絡家居還宣佈與索菲亞、東鵬、新明珠、中深裝飾等合作伙伴達成了戰略合作。

星絡家居 CEO 王小樂在釋出會後也曾透露，「超級空間」2.0 已進入最後測試階段，將實現從「全屋智慧」向「空間深度智慧」的進化。

在一系列的動作之後，恆大正努力給自己貼上高科技和數字轉型的標籤——只不過，要徹底從地產企業轉型為科技企業，恆大還有很長的路要走。

物業成「加速器」

在通過科技繼續挖掘地產行業這座金礦的過程中，物業成為包括恆大在內的房地產商最趁手的一件工具。

實際上，自 2019 年開始，房企物業開始迎來「井噴」勢頭，僅一年的時間，就有 12 家物管企業以 IPO、重組或借殼等方式登陸資本市場，數量相當於此前五年（2014 年到 2018 年）主機板物業股的總和。

在房企物業「上市潮」到來時，恆大物業也沒有閒著——2020 年 7 月，恆大方面正式宣佈將分拆物業版塊上市。

與此同時，在 "科技賦能" 的大旗下，憑藉許家印強大的「朋友圈」資源，不到半個月時間，恆大物業就合計引入了 235 億港元戰略投資，包括中信、光大控股、紅杉資本中國基金、雲鋒基金、騰訊等眾多企業紛紛入股。

某種程度上來說，恆大引入多家戰投有著提升上市估值以及未來戰略發展的考量，但投資巨頭、網際網路巨頭紛紛參與其中，其實也反映其搶灘物管市場的野心。

另外一個重要的背景資訊是——2020 年 8 月，政府頒佈了三條紅線監管指標。根據監管要求，排名前十的房企中有三家全面觸及，其中就包括恆大。

僅籌備了 5 個月左右，恆大物業就成功在 2020 年 12 月登陸港交所。

上市之初，恆大物業明確表態將通過科技賦能，實現由傳統物業公司向科技型服務公司升級；現在看來，恆大物業的轉型其實某種程度上助力了「新恆大」的出現。

事實上，在數字化巨潮之下，物業版塊作為房地產商與地產業務銜接最為緊密的一大業務，成為房企數字化轉型升級的重頭之地。其中，萬科物業轉型為「萬物雲」，碧桂園提出「新物業」概念等。

對於恆大物業，其科技轉型主要有「兩把抓手」，一是搭建科技平臺，二是推動 AI 社群落地，前者佈局「基建」，後者發力業務。

科技平臺搭建方面，就在上個月，恆大與騰訊達成戰略合作，將打造面向全社會開放的物業科技平臺「微物雲」。

公開資料顯示，「微物雲」將覆蓋智慧物業 SaaS 系統、空間物聯網和使用者運營服務三大板塊，全面匯入醫療、養老、教育、金融及社群團購等增值服務，從而助力傳統物業從空間、資產的運營轉移到社群使用者的數字化運營。

事實上，在與騰訊合作打造「微物雲」之前，恆大物業也一直在佈局智慧平臺的建設——恆大物業 2020 年年報顯示，恆大物業目前已完成了物業 SaaS 管理平臺、ERP 智慧管理平臺、大資料平臺、物聯網平臺等智慧平臺建設。

AI 社群落地方面，恆大同樣採取合作形式。2020 年 12 月，恆大與商湯科技達成戰略合作，致力於通過人工智慧技術賦能智慧社群。

6 月 1 日，恆大與商湯科技公開了其合作的首個人工智慧示範社群，其管理方案涉及社群內 31 個高感知場景，包括人員通行、機動車管理、社群安防管理等均包含其中。

從新近動態中不難看出，恆大物業線上+線下正同步發力，但與此同時也透露出另一重要訊息，無論是線上平臺的搭建，還是線下 AI 社群的打造，恆大物業都尚且處於初步階段。

這對覆蓋全國 310 個主要城市的恆大物業的體量而言，恆大物業要全面實現科技轉型，仍有長路要走。